Kiralar zirveye çıkınca İstanbul'un yeni gözdesi oldu

Ticari gayrimenkulde ofis, sanayi, lojistik ve perakende alanlarında kiralama-satış, veri analizi, konsept ve proje yönetimi danışmanlığı hizmeti veren Alfa Invest’in 2024 yılını baz alan ‘İstanbul Ofis Piyasası Analizi’ raporu yayımlandı.

BOŞLUK ORANI REKOR TAZELEDİ

İstanbul'da A sınıfı ofislerde boşluk oranı yüzde 5.1’e düşerek son yılların en düşük seviyesine ulaşarak rekor tazeledi. 2023 sonunda yüzde 8.4 olan boşluk oranı, 2024’te yüzde 38.5 düşüş gösterdi. Bu daralma, ofis piyasasında kiracıları zorlayan bir arz krizine yol açtı ve kira fiyatlarını yukarı çekti.

- Boşluk oranı rekor seviyede düştü: Yüzde 5.1

- Birincil kira seviyesi 50 USD/m²’ye yükseldi (+KDV)

- Ofis arzı 7.4 milyon m²’de sabit kaldı, yeni ofis yatırımları bekleniyor.

2024: KİRA ARTIŞINDA REKOR YIL

Analize göre, 2024’ün ilk yarısı ofis kiraları rekor seviyeye ulaştı ve bu dönemde kira artış hızı ivme kazandı. Ancak, yılın ikinci yarısında boşluk oranının düşmesiyle alternatiflerin azalması, şirketlerin uygun ofis bulmasını zorlaştırdı. Bu nedenle, kiracılar taşınma kararlarını erteledi ve talep baskılanınca kira artış hızı yavaşladı.

İlk yarıda kira fiyatları rekor seviyeye ulaştı.

İkinci yarıda kiracılar taşınma kararlarını erteledi, kira artış hızı yavaşladı.

2020’de 25 USD/m² olan birincil kira, 2024’te 50 USD/m²’ye ulaştı.

ANADOLU YAKASI’NA TALEP PATLADI: YENİ MERKEZ KOZYATAĞI VE ATAŞEHİR

İstanbul’un Merkezi İş Alanı (MİA) olan Levent-Maslak hattındaki ofis doluluğu, şirketleri Anadolu Yakası’na taşınmaya zorladı. Kiracıların alternatif bölgelere yönelmesiyle birlikte Kozyatağı-Ataşehir bölgesi yeni cazibe merkezi haline geldi.

Anadolu Yakası'ndaki boşluk oranları hızla düşerken, kiralar yükseliyor.
Ataşehir-Kozyatağı bölgesinde birincil kira yüzde 20 artarak 30 USD/m² oldu.
TL bazında kira artışı yüzde 50’ye ulaştı (1.050 TL/m² +KDV).

Aynı dönemde, İstanbul’un Merkezi İş Alanı (MİA) olan Levent-Maslak bölgesinde ofis doluluk oranlarının yükselmesi, şirketleri Anadolu Yakası’na yöneltti. Boşluk oranı yüzde 5,1 ile tarihinin en düşük seviyesine inerken, Kozyatağı-Ataşehir bölgesi İstanbul’un yeni ofis merkezi olarak öne çıktı. İstanbul Finans Merkezi’nin de etkisiyle bölgedeki ofis fiyatları hızla yükseldi ve şirketler için yeni yatırım fırsatları doğdu.

KİRALAMALARIN YÜZDE 39'U MEDYA SEKTÖRÜNE AİT

Rapora göre geçen yılın tamamında İstanbul A sınıfı ofis piyasasında gerçekleşen 140 bin metrekarelik kiralama işlemlerinin yüzde 39’u medya sektörüne ait. Bu sektörü yüzde 20’lik oranla teknoloji şirketleri takip ederlen, kiralama işlemlerinin yüzde 18’ini ilaç, yüzde 13’ünü üretim ve yüzde 10’unu finans sektörleri oluşturdu.

Alfa Invest Direktörü Umut Arıkan, bu trendle ilgili, "Levent-Maslak hattındaki doluluk oranları nedeniyle kiracılar Anadolu Yakası’na yöneldi. Bu eğilim, bölgedeki boşluk oranlarının hızla düşmesine ve kira fiyatlarının yükselmesine neden oldu" ifadelerini kullandı.